Pôles tertiaires et connaissance des parcs

Animateurs : Christian de Kerangal, Directeur général - Crédit Foncier Immobilier - Hervé Dupont, Directeur général - EPA Plaine de France
Coordination ORIE : Faustine Le Bourg

Objectifs du groupe

Actualiser les analyses réalisées sur les pôles tertiaires de la région, trois ans après, dans un contexte « post-crise » et à la lumière des développements futurs du Grand Paris. Le groupe s'attachera à préciser les évolutions des pôles en termes de production et de potentialités foncières. La superposition des concentrations tertiaires et des futures gares du Grand Paris Express constituera un exercice intéressant de prospective sur la recomposition de la géographie économique francilienne liée à ce nouveau réseau de transport.
Actualiser la méthode d'estimation du parc de bureaux et mettre en place une méthode d'estimation des parcs de commerces, d'entrepôts voire d'autres actifs.

Méthodologie envisagée

Retour sur la définition des pôles tertiaires identifiés en 2008. Trois ans après la publication de l'étude, l'évolution des tissus économiques locaux et les développements de bureaux méritent de questionner la pertinence de certains périmètres de pôles. Il s'agira également de compléter ces données afin de contribuer à une meilleure connaissance de ces pôles.
Prise en compte du tracé du réseau de transport du Grand Paris Express afin de mesurer les impacts de cette infrastructure sur la géographie économique francilienne.
Retour sur la méthode d'estimation du parc de bureaux. Plusieurs pistes peuvent être envisagées :

Actualiser les données mobilisées pour les calculs, notamment les DADS qui permettent d'estimer le parc de moins de 100 m² à partir du recensement des emplois de bureaux et de l'application d'un ratio de surface par emploi. Les données utilisées aujourd'hui sont celles de 2006. Le groupe pourrait actualiser l'estimation à partir du dernier fichier disponible auprès de l'Insee.
Réaliser deux estimations du parc en parallèle :

La première, selon la méthode utilisée traditionnellement à l'ORIE, c'est-à-dire basée sur le fichier de la taxe annuelle (et complétée par les emplois de bureaux de moins de 100 m² comme évoqué ci-dessus), peut être considérée comme sous-estimant le parc compte tenu du caractère déclaratif de l'impôt.

Une seconde estimation pourrait être entièrement basée sur le recensement de l'ensemble des emplois de bureaux de la région auquel sera appliqué un ratio de surface par emploi. Dans ce cas, la méthode pourrait sensiblement surestimer le parc. Par exemple, certains emplois de cadres, considérés comme des emplois de bureaux sont en fait exercés dans des annexes d'usines (ingénieurs techniques, etc..)

La confrontation de ces deux estimations permettrait d'avoir une fourchette dans laquelle serait compris le parc de bureaux francilien.

Travailler en partenariat avec les acteurs compétents sur ces questions pour préciser nos évaluations : Direction Générale des Finances Publiques, Iau-Idf, conseils en immobilier, etc...
Réfléchir aux critères permettant de renforcer la connaissance du parc de bureaux (âge notamment).
Etablir une méthodologie de connaissance des autres parcs d'immobilier d'entreprises (commerces, entrepôts dans un premier temps, voire autres actifs tels que hôtels, pôles de santé, logements étudiants...)

Rappel des indicateurs mobilisés en 2008

Les données immobilières

Le parc de bureaux (base de données ORIE)
Le flux de construction à travers les surfaces de bureaux commencées (bases de données Sit@del et Sit@del2)
L'offre potentielle de création de surfaces de bureaux (base de données agréments)
La dynamique de marché à travers la demande placée, l'offre immédiate et les valeurs locatives (base de données conseils en immobilier)
Données qualitatives recueillies auprès de divers professionnels sur la partie consacrée aux projets et à l'avenir des pôles (collectivités, aménageurs, promoteurs, investisseurs)

Les données socio-économiques

L'emploi salarié privé pour qualifier les spécialisations des pôles (base de données Pôle Emploi)
La masse salariale par employé pour estimer la valeur ajoutée des emplois au sein des pôles (base de données DADS de l'Insee)
Le mode de déplacement des actifs pour estimer la part des navettes domicile/travail effectuées en véhicule personnel ou transports publics selon les pôles (base de données RGP99 de l'Insee)